本发明涉及间充质干细胞条件培养基及其制备和应用，尤其涉及包含外泌体的人脐带间充质干细胞胞外基质及其制备及在修复角膜上皮细胞中的应用。所述制剂是在低氧含量的条件下，在含低浓度血清的基础培养基中培养人脐带间充质干细胞产生的培养上清。本发明通过在体外模拟低氧条件，控制血清浓度培养间充质干细胞，获得的培养上清表现出显著促进角膜上皮细胞损伤修复的能力，在这种培养上清中，相比常氧条件下获得的培养上清，PDGF和IV型胶原蛋白高度表达。